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不止一傢開發商有鄧樂這樣的感受。在江北和河西奧南都將有樓盤推出的一傢開發商私下告訴記者，"現在蓄客難度實在太大瞭！需求這塊蛋糕就那麼大，大傢都盯著。"4月27日，河西奧南的海峽城和五礦崇文金城兩傢樓盤，已經上演瞭鮮活的"無間道"比拼，聽聞對手近期要開盤，海峽城搶先加推，後者繼而在當晚也緊急開盤。更有意思的是，一些開發商為瞭增強樓盤成交率，不惜聘用多傢代理公司在同一案場賣房，讓代理公司之間第2順位房貸銀行年息利率多少免費諮詢試算互搶業績，賣命拉客，這樣的內部銷售競爭已可以用"聞到火藥味"來形容。
一則未經證實的傳言是：常州武進、天寧等區域已在醞釀購房補貼措施，以刺激市場。
"江蘇樓市市場格局的變化隻不過是全國的一個縮影。"中國指數研究院南京分院總經理曹旭東說。
"一季度經濟數據不是很理想，經濟活力下降，財政收入縮水，一些地方政策放松在所難免。畢竟與房地產業相關的水泥、鋼鐵等產業已占到GDP的20%左右。"昨日下午，南京江北一處樓盤會所內開瞭一場低調的樓市現狀研討會，金地集團南京公司投資部總經理鄧樂用這段話做瞭他的開場白。
"4月以來，明顯感覺觀望情緒濃瞭，到案場的客戶量在減少，尤其是改善型住宅鮮有人問津。'五一'小長假的成交數據同比下降明顯。現在同一個區域內的樓盤，搶開盤、爭客戶的競爭十分激烈。"
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/15244122103.shtml
內容來自sina新聞
"這次房地產市場的低迷是一系列數據的全面回落。"經濟學者馬光遠預測，今年房價全面下跌是大概率事件。
在此之前，南寧市房管局已發文為限購政策松綁。此外，天津濱海新區、溫州、長沙、杭州、寧波等地也有傳言稱正醞釀和討論松綁限購的可能性。
知情人士更透露：南京官網"網上房地產"顯示目前全市商品住宅庫存量3.8萬套左右，但這一數據並不準確，當前南京住宅庫存量實已突破4萬套這一供需平衡線，"5月又是樓盤上市高峰期，到下個月很可能出現庫存高峰值。"
央企保利在南京先後推出一成首付、精裝改毛坯等舉措，表現出力邀客戶、變相降價的急迫心情。在一些樓盤，久未露面的"特價房"也卷土重來。
利空氣氛彌漫
盡管仍對南京市場看好，秦天昊卻也提到瞭這一出：今年和記的兄弟公司拋售瞭旗下的南京國際金融中心。
以常州為例：第一個降價的常州雅居樂星河灣仍保持低價銷售思路。在武進區，星河地產在售的三期3棟樓開盤均價定在瞭7000-8000元/平方米，比一期、二期8000-8500元/平方米的成交均價明顯下調。與該樓盤相鄰的紫金城也推出瞭"清盤價"。大開發商綠城坦言，常州項目幾乎是低於成本價在售。
"都說城鎮化是房地產發展的助推器，但城鎮化對長三角而言已非大的契機，因為長三角的城鎮化率已經很高。"和記黃埔地產(南京)有限公司業務拓展部經理秦天昊說。
"二手房市場也出現瞭有價無市的局面。土地市場方面，繼3月推出一撥地後，進入4月以來，推地速度已經明顯放緩。"面對種種不利現象，鄧樂不禁預判：到三季度時，南京樓市可能會出現更為深刻的變化。
如果說2胎貸款，南京樓市微妙變局已經拉開，那麼常州、無錫等地市場格局的冷淡已更加清晰。
"去年南京市場非常好，但揚州、南通包括蘇錫常等地卻與南京形成瞭差別化，房價增幅並不明顯。基於差別化，我們現在投資會特別關心一個城市的產業結構和人均收入情況，如果是以勞動密集型的加工業為主，那麼當地居民收入不會很高，房地產市場也沒有購買力支撐。相對而言，南京的經濟結構較為健康，有較多的高科技和三產企業，未來應仍有發展機遇。"
成交下降價格跳水頻現 樓市增速開始換擋
他手中握有一系列數據。從宏觀數據看，一季度GDP增7.4%，顯示經濟增速趨緩但維持平穩增長；3月，廣義貨幣(M2)增長12.1%，創15年新低，低於政府工作報告中全年13%的既定目標，但結合經濟增長目標與一季度經濟增長情況看，當前貨幣環境並無寬松跡象......
從房地產數據看，一季度全國房屋新開工面積同比下降25.2%，為近年來最大降幅；全國房地產開發投資額為1.5萬億元，增速比2013年全年回落3個百分點。1-4月，長三角區域26個城市(含縣級市)中，有16個城市住宅價格環比下跌，其中臺州、無錫跌幅超過4%。
"4月南京商品住宅成交6176套，同比下降22.29%。商品住宅存量首次回升，至4月底住宅可售量為37424套，環比上升13.05%，按前6個月月均銷售速度6573套/月計算，夠賣5.7個月。"曹旭東說，目前南京商品住宅市場銷供比已從3月的0.85：1繼續下跌至0.75：1。
昨日樓市再傳"救市"聲--安徽銅陵制定出政府將以團購方式籌集保障性安居工程住房、購房者可獲契稅補貼、放松住房公積金貸款條件等一系列利好政策。
利空氣氛彌漫。截至5月4日，117傢上市房企披露瞭一季報及業績預報，有61傢公司業績利潤出現同比下滑或虧損。首季以542億元銷售額高居榜首的萬科也表現出謹慎的情緒，總裁鬱亮這兩天接受媒體采訪時說，行業目前已經進入下半場，企業對於可能存在的市場風險要有充分認識，積極應對是必要的。
房價下跌"大概率"
身為投資部主管，鄧樂對於市場各方信息必須保持敏銳的反應度。他坦言，不樂觀的樓市現狀，導致地方政府蠢蠢欲動，即便是房價已連續23個月上漲的南京，情況也在改變。
南京證券行業研究員何碩說，自去年12月起，購房者的首套房商業貸款平均利率一路走高。今年4月的平均水平達到6.18%，為近25個月以來最高。而首套房貸中享受85折利率優惠占比僅為1.33%，去年12月這一比例則超過60%。"信貸政策收緊是導致房地產市場低迷的一個很重要的原因。"但她認為，當下市場之變仍屬小周期波動，房地產市場隻是從快速發展期進入到瞭平穩發展期。
"中國房地產市場非常復雜，存在著區域分化的問題，不能用總體的、統一的觀點去看待房價下跌問題。"中國房地產研究會副會長苗樂如表示，各地應該根據房地產市場的區域性特點，制定符合客觀實際的發展思路。
曹旭東則建言開發商，加強經營模式創新，比如加強合作，減少資源沉淀，嘗試使用輕資產模式擴大經營規模；同時展開業務創新，像萬科已推出社區服務、住宅產業化、小股操盤模式，保利推出養老地產策略等。他更提醒說，剛需產品仍為市場主流，產品結構轉型有助於回報率提升。"恒大為應對剛需市場及自住型買傢的需求，加快瞭中小戶型推盤節奏，144平方米以下戶型占比已達78.2%。"
觀望情緒濃瞭
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